Domy za mniej niż 100 tys. Czy to w ogóle możliwe?

„Domy do 100 tys.”. „Domy za 100 tys. pod klucz”. „Projekty domów do 100 tys”. „Domy za 100 tys. do zamieszkania”. W internecie, szczególnie w mediach społecznościowych, znajdziemy mnóstwo ofert zaczynających się od takich lub podobnych sloganów. Czy tak tania budowa domu jest w 2021 roku możliwa? Czy też mamy tu do czynienia z niezupełnie uczciwym marketingiem i próbą naciągnięcia potencjalnych klientów? Sprawdzamy, co tak naprawdę kryje się za ofertami typu „Domy za mniej niż 100 tys.” 

Ile kosztuje budowa m² domu w Polsce w 2021 roku? 

Według danych GUS budowa jednego m² powierzchni użytkowej gotowego do zamieszkania domu w przeciętnym standardzie wynosi obecnie średnio około 5 tys. złotych. Oczywiście możemy wybudować dom taniej, a nawet znacznie taniej. Ale nawet jeśli obniżmy cenę jednego m² do, powiedzmy, 3 tys. złotych, w budżecie do 100 tys. będziemy mogli pozwolić sobie na postawienie co najwyżej „mikro-domku” o powierzchni niewiele ponad 30 m². A i tak trzeba uznać, że są to obliczenia dość naiwne i rzeczywisty koszt niemal na pewno będzie większy. Jakkolwiek banalnie by to nie zabrzmiało, jedyne pewne stwierdzenie jest tutaj takie, że jeśli myślimy o tanim domu, musimy zaakceptować, że będzie to dom po prostu mały. 

Skąd jednak biorą się tak huraoptymistyczne obietnice, jak dom pod klucz do 100 000 zł? 

Dom pod klucz do 100 tys. – możliwe, ale raczej nie pod Twój klucz 

Określenia zamknięcia poszczególnych etapów budowy, takie jak: stan surowy otwarty, stan surowy zamknięty, stan deweloperski i pod klucz nie są terminami prawnymi i nie mają jednej, konkretnej definicji. Dlatego niektórzy, aby przyciągnąć uwagę nabywców, pozwalają sobie zareklamować projekt domu jako „pod klucz”, choć z dokładnego opisu oferty jasno wynika, że do domu przekazanego nam w zapowiedzianym stanie na pewno nie będziemy się mogli jeszcze wprowadzić. Reklamy bardzo tanich domów, najczęściej odnoszą się do domów w stanie surowym, ewentualnie deweloperskim. A budowa domu w stanie surowym otwartym pochłania dopiero około 50% całkowitych kosztów budowy! 

Aby ułatwić Wam rozeznanie w ofertach, przypomnijmy, jaki nakład prac najczęściej oznaczają poszczególne określenia:

• Stan surowy otwarty: fundamenty wraz z izolacją, ściany piwnic i strop nad piwnicą, ściany nośne, słupy, stropy, betonowe schody, konstrukcja dachu wraz z pokryciem. 
• Stan surowy zamknięty: jak wyżej + drzwi i okna (ewentualnie również brama garażowa) we wszystkich otworach zewnętrznych.
• Stan deweloperski: jak wyżej + rozprowadzenie wszystkich instalacji (elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej, ogrzewania), ocieplenie dachu, parapety zewnętrzne i wewnętrzne, wylewka na podłodze i tynk na ścianach. (Czyli ściany są gotowe do malowania, a podłoga do np. położenia paneli). Stan deweloperski to zwykle około 70% całkowitego kosztu budowy domu. Czasami spotkamy się także z określeniem stan deweloperski podwyższony. Najczęściej oznacza to: biały montaż, drzwi i rolety antywłamaniowe, pomalowane na biało ściany. 
• Stan pod klucz: jak wyżej + wszystko, co potrzebne jest nam do zamieszkania. Szczególnie dotyczy to położenia podłóg, pomalowania ścian, wykończenia łazienki i kuchni, zamontowania oświetlenia.

Projekty domów do 100 tys. – ale wiesz, że samemu budujesz? 

Oferty bardzo tanich domów najczęściej uwzględniają tylko koszty projektu (i to nie wszystkie) oraz materiałów. Tymczasem całkowity koszt budowy rozkłada się mniej więcej następująco:

• 60% – materiały budowlane;
• 20% – dokumentacje, transport, opłaty przyłączeniowe, wynajem sprzętu; 
• 20% – robocizna. 

Nie jest nawet tak, że do gotowego projektu nie musimy już nic dopłacać. Dochodzą tu przecież takie wydatki jak: adaptacja projektu (dopasowanie do mediów, stron świata, Warunków Zabudowy), mapa geodezyjna, a niekiedy również badania geotechniczne gruntu. 

Całkowicie samodzielna budowa domu jest właściwie niemożliwa. Realnym sposobem na zaoszczędzenie (ale o tym oferty już nie mówią) jest co najwyżej budowa w tzw. systemie gospodarczym. Budowa systemem gospodarczym oznacza rozłożenie budowy na dłuższy czas, samodzielne wykonywanie większości prostych prac i angażowanie fachowców do bardziej wymagających etapów. 

Domy za mniej niż 100 tys. – prosto z fabryki

Oferty bardzo tanich domów często nie dotyczą też domów budowanych tradycyjnymi technikami. Nierzadko mamy tu do czynienia z domami z prefabrykatów modułowych. Oznacza to, że większość elementów konstrukcyjnych przygotowywana jest w fabrykach. Następnie przywożona na budowę i tam montowana – czasami nawet w kilka/kilkanaście tygodni. Domy z prefabrykatów długo cieszyły się złą opinią. Utarło się przekonanie, że w Polsce brakuje odpowiednich technologi. Słyszeliśmy, że takie domy szybko się nagrzewają, łapią wilgoć, nie można ich zmodernizować itp. Obecnie budownictwo tego rodzaju bardzo się w Polsce rozwinęło, a coraz większą popularnością cieszą się domy z prefabrykatów kermazytowych. Nie można jednoznacznie powiedzieć, że takie domy są dobre lub złe. Warto jednak wpierw dobrze poznać ich wady i zalety i upewnić się, że takie rozwiązania na pewno nam odpowiada. Więcej o domach prefabrykowanych napiszemy już niedługo. 

Na zakończenie:

Pamiętajmy, że jeśli coś wyglada zbyt pięknie, by było prawdziwe, najczęściej prawdziwe nie jest.