Umowa budowlana i umowa remontowa. Wszystko, co warto o nich wiedzieć!

Wielu inwestorów wciąż nie podpisuje z wykonawcami stosownych umów. Przekonaj się, że umowa o proce budowlane i umowa o dzieło w przypadku remontu to dokumenty, bez których nawet nie powinno się zaczynać prac!

Jesteśmy właśnie w szczycie trwającego w Polsce od kwietnia do wrześnie sezonu remontowo-budowlanego. Rocznie powstaje w całym kraju około 90 000 nowych domów. A duże lub małe prace remontowe rozpoczyna aż 49% z nas.

Fachowcy na wagę złota

Zaangażowanie fachowców do budowy domu jest właściwie nieodzowne. Wybór sprowadza się w tym przypadku do tego, czy przeprowadzimy budowę w systemie zleconym, czy gospodarczym. W pierwszym wariancie zatrudniamy generalnego wykonawcę, który zajmie się wszystkimi obowiązkami i przekaże nam dom w stanie „pod klucz”. System gospodarczy oznacza, że stajemy się inwestorami-budowlańcami. Zależnie od umiejętności, czasu i budżetu wiele rzeczy robimy samodzielnie, a profesjonalne firmy zatrudniamy do konkretnych, wymagających kwalifikacji zadań na poszczególnych etapach budowy.

Drobne prace remontowe Polacy chętnie wykonują na własną rękę. Za pędzle i wałki do malowania chwytamy sami w 68% przypadków. A za gładzie i szpachelki – w 58%. Przy kompleksowych remontach zwykle stawiamy jednak na zawodową ekipę.

Wybierając fachowców, najczęściej (64%) kierujemy się opiniami rodziny lub znajomych. Ekipa „z polecenia” to według wielu architektów, projektantów i innych osób z branży najsensowniejszy wybór. Uważa się, że najgorszym pomysłem jest zlecenie remontu ekipie z ogłoszenia. Dlaczego? Bo dobry fachowiec ma obecnie więcej propozycji zleceń, niż jest w stanie się podjąć. Dlatego w ogóle nie reklamuje swoich usług. Ta sytuacja ma miejsce już co najmniej od kilku lat. Niestety jej efektem są często bardzo długie terminy oczekiwania na rozpoczęcie prac przez sprawdzone firmy.

Być może to właśnie ze względu na wybór wykonawców „z polecenia” wciąż zdecydowanie zbyt rzadko decydujemy się na podpisanie z nimi stosownej umowy. Według różnych szacunków prace bez żadnej umowy realizuje aż 50-80% z nich. To sytuacja niekorzystna zarówno dla inwestorów, jak i wykonawców.

Umowa budowana lub remontowa to podstawa każdej inwestycji

Dlaczego podpisanie z wykonawcą umowy budowlanej lub umowy na prace remontowe jest tak ważne, wyjaśnia nasz ekspert, architekt Przemek Kalinowski:

Właściwie bez niej nie powinniśmy zaczynać jakichkolwiek prac. Wiele osób nie decyduje się na jej zawarcie w wykonawcą, zakładając, że rozliczanie się gotówką bez rachunków i podatku pozwoli sporo zaoszczędzić. Pomijając fakt przejścia w ten sposób do szarej strefy, nie podpisując umowy, sporo ryzykujemy. W razie jakichkolwiek problemów na budowie, nierzetelności wykonawcy, szkód spowodowanych w trakcie remontu, czy też jakichkolwiek spornych kwestii nie mamy żadnych podstaw prawnych, by zadbać o swoje interesy. Wykonawca, który nie jest związany z nami umową może po prostu zejść z dnia na dzień z budowy, jeśli uzna to za korzystne dla siebie rozwiązanie. Remont mieszkania czy budowa domu to bardzo poważne przedsięwzięcie. Brzmi to jak banał, ale nie można o tym zapominać. Nikt nie zgodzi się kupić telewizora w sklepie bez rachunku potwierdzającego zakup i będącego podstawą gwarancji. A jednak wiele osób decyduje się na zlecenie prac wykończeniowych bez podpisania umowy. Bo wykonawca jest polecony, bo „pan Józef” jest uczciwy i „robił” już nam poprzednie mieszkanie. Nie chodzi o to, że ekipom budowlanym nie można ufać. Wręcz przeciwnie. Na rynku nie brakuje profesjonalnych, rzetelnych i uczciwych firm wykończeniowych. To trudna praca, wymagająca wiedzy, doświadczenia i zdrowia. Ale może się zdarzyć, że w trakcie prac dobry fachowiec znajdzie się w trudnej sytuacji życiowej czy zawodowej nie ze swojej winy. Możemy też po prostu trafić na nierzetelnego, czy nieuczciwego wykonawcę. Dokument określający zakres i termin realizacji prac oraz wynagrodzenie pozwala już na samym początku współpracy uniknąć wielu nieporozumień i jasno określić obydwu stronom, co zrobić, gdy coś pójdzie nie tak

Pamiętajmy, że solidny i uczciwy fachowiec nigdy nie będzie się sprzeciwiał podpisaniu odpowiedniej umowy. Przeciwnie – sam powinien do tego inwestorów zachęcać, bo świadczy to o jego profesjonalizmie i zabezpiecza interesy obu stron.

Czym różnią się umowa remontowa i umowa budowlana?

Umowa remontowa to standardowa umowa o dzieło. „Umowa remontowa” to nazwa zwyczajowa, powszechnie stosowana przez inwestorów i wykonawców, ale na gruncie prawa cywilnego nie jest ona w żaden sposób wyszczególniona spośród innych umów o dzieło. Umowa budowlana to odmiana umowy o dzieło, ale ze względu na powagę i wartość inwestycji, do których się ją stosuje, definiują ją odrębne przepisy (art. 647 i nast. Kodeksu cywilnego).

Głównym wyróżnikiem umowy budowlanej jest konieczności przestrzegania prawa budowlanego. Umowa o roboty budowlane dotyczy „przedsięwzięć o większych rozmiarach, zindywidualizowanych właściwościach fizycznych i użytkowych, z reguły powiązanych z wymogiem projektowania i zinstytucjonalizowanym nadzorem”. Przepisy dotyczące umowy budowlanej stosuje się do inwestycji budowlanych lub remontowych (a więc samej budowy, przebudowy, montażu, rozbiórki itp), które dotyczą całego budynku, nie poszczególnych pomieszczeń. Umowa remontowa łączy tylko inwestora i wykonawcę. Umowa o roboty budowlane uwzględnia wszystkich uczestników procesu budowlanego: inwestora, inspektora nadzoru inwestorskiego, projektanta, kierownika budowy lub kierownika robót.

Zarówno umowa remontowa, jak i umowa budowlana są tzw. umowami rezultatu. Inaczej niż w przypadku umowy zlecenie wykonawca pracujący w oparciu o umowę remontową lub budowlaną nie może tylko starannie działać, żeby coś zrobić. Musi to po prostu zrobić! Czyli wykonać dzieło o ustalonej jakości, w ustalonym czasie i wydać je zamawiającemu. 

Jak przygotować umowę o prace budowlane lub umowę na wykonanie remontu?

Wiele firm budowlanych przedstawia inwestorom do podpisania własne wzory umów. Gotowe umowy remontowe i budowlane można także pobrać z Internetu. Warto jednak podkreślić, że każda inwestycja jest inna i każda umowa powinna być przygotowywana indywidualnie, w zależności od potrzeb i okoliczności. Nigdy nie podpisujmy umów, które zawierają potencjalnie niekorzystne dla nas zapisy. Wszystkie dokumentu czytajmy uważnie i w miarę możliwości – szczególnie przy dużych inwestycjach i gdy coś budzi naszą wątpliwość – konsultujmy je z prawnikami.

Zamiast szablonu do pobrania proponujemy więc listę zagadnień, które powinna określać umowa remontowa lub budowlana.

Co powinna zawierać umowa remontowa lub budowlana?

10 najważniejszych zasad

1. Rodzaj umowy.

Wpierw określmy, czy zawieramy z wykonawcą zwykłą umowę o dzieło, czy umowę o prace budowlane. Zaznaczmy (np. na końcu dokumentu), że wszystkie rzeczy, o których umowa nie mówi wprost, definiują ogólne przepisy Kodeksu cywilnego.

2. Oznaczmy strony umowy.

Umowa musi zawierać dane i podpisy obu stron. Możemy także wskazać osoby uprawnione do reprezentowania nas w relacji z wykonawcą. Zwróćmy uwagę, by na umowie pojawiła się pełna nazwa firmy, z którą nawiązujemy współpracę, a podpis złożyła uprawniona do tego osoba. (W firmie budowlanej takich osób może być wiele).

3. Dokładnie określmy przedmiot umowy. 
W przypadku umowy budowlanej powinniśmy odnieść się do projektu budowlanego i dołączyć go do umowy jako załącznik. W przypadku umowy remontowej wymieńmy jedna po drugiej wszystkie prace, które zlecamy wykonawcy np.:

• rozprowadzenie kabli do oświetlenia i gniazd
• gładzie gipsowe we wszystkich pomieszczeniach mieszkania
• malowanie pomieszczeń w całym mieszkaniu
• ułożenie glazury, płytek gresowych lub terakoty w kuchni i łazience
• rozprowadzenie instalacji wodno-kanalizacyjnej i montaż sprzętów łazienkowych (armatura, ceramika łazienkowa, kabina prysznicowa itp.)
• przygotowanie podłączeń do grzejników i montaż grzejników
• montaż opraw oświetleniowych

W tym przypadku również wskazane będzie dołączenie jako załącznika starannie sporządzonego projektu, obejmującego wszystkie przewidziane prace.

4. Dokładnie w wskażmy oczekiwaną jakość wykonania, materiały, które mają być użyte, a nawet kolory.

Należy jednak przy tym pamiętać, że na etapie podpisywania umowy nie zawsze wybrane mamy już wszystkie materiały, czy elementy wyposażenia. A konkretny rodzaj i wielkość płytki gresowej, baterii podtynkowej do prysznica czy oprawy oświetleniowej może mieć zasadniczy wpływ na cenę montażu. Rozbieżności w kosztach instalacji na oko podobnych produktów potrafią sięgać kilkuset procent.

Wynikają one z czasochłonności montażu, stopnia skomplikowania a niekiedy z konieczności zastosowania specjalistycznych narzędzi. Pamiętajmy przy tym, że dobry, doświadczony wykonawca uwzględni wszystkie te czynniki. A taki, któremu zależy przede wszystkim na zdobyciu zlecenia, będzie się starał konkurować ceną. Bardzo prawdopodobne, że nie weźmie pod uwagę wielu trudności, z którymi będzie się musiał zmierzyć, a które wpłyną na końcowy efekt i jakość jego prac. Musimy mieć też świadomość, że wszelkie zmiany decyzji o wyborze konkretnych materiałów czy elementów wyposażenia podejmowane, gdy prace są już zaawansowane, mogą wiązać się z koniecznością poniesienia nieprzewidzianych wcześniej, dodatkowych kosztów. Mogą to być niewielkie i niezbyt kosztowne przeróbki instalacji, ale zdarza się, że zmiana materiałów wykończeniowych wymaga większych i droższych modyfikacji.

5. Ustalmy termin rozpoczęcia i zakończenia prac.

W przypadku budowy, a nawet kompleksowego remontu koniecznie podzielmy pracę na etapy, z których wykonawca musi się rozliczyć.

6. Ustalmy system pracy.

Wymieńmy, co jest obowiązkiem wykonawcy, a co inwestora. Zdefiniujmy, kto załatwia formalności (np. pozwolenie na budowę), jakie dokładnie prace ma zrealizować firm budowlana, kto kupuje materiały, kto zatrudnia ewentualnych podwykonawców. Nie ma jednego, najlepszego sposobu podziału pracy. Np. jeśli wykonawca sam kupi materiały, prawdopodobnie dostanie na nie niższą cenę, ale doliczy tzw. koszt zakupu. Wybierzmy rozwiązania, które najlepiej nam odpowiadają.
7. Ustalmy cenę z wykonanie dzieła.
Do wyboru mamy dwie opcje: Ryczałt, czyli stałą, niezmienną cenę za całą pracę. Lub kosztorys powykonawczy- rozliczenie dynamiczne, oparte na bieżących cenach robocizny, sprzętu i materiałów. W przypadku kosztorysu ustalmy maksymalną cenę, jaką możemy zapłacić za dany etap.
Do tego jednak musimy mieć w pełni gotowy projekt, na podstawie którego wykonawca będzie mógł wycenić wszystkie prace. Im bardziej szczegółowy projekt, tym większa możliwość precyzyjnego oszacowania wszystkich kosztów. Jak już wspomnieliśmy wcześniej, w projekcie powinny być opisane wszystkie wybrane materiały i elementy wyposażenia, będące w zakresie prac wykonawcy. Ich wybór może mieć znaczący wpływ na końcowy koszt wykonania dzieła.

8.Ustalmy sposób i termin płatności.

Nigdy nie płaćmy za pracę z góry! Rzetelny wykonawca nie powinien nas prosić o zaliczkę, a już na pewno nie o dużą. Inaczej wygląda sprawa z zadatkiem. Zaliczka i zadatek to bowiem nie to samo. Zaliczka to część przyszłej należności. Zadatek to forma zabezpieczenia umowy. Jeśli inwestorów zrezygnuje z budowy, zadatek przepada. Jeśli to wykonawca odstąpi od wykonania dzieła, musi zwrócić dwukrotną wartość zadatku. Gdy wszystko przebiega „normalnie” zadatek (tak jak zaliczkę) włącza się do wynagrodzenia. Najlepszy sposób to podzielnie całej płatności na transze, wypłacana po odebraniu każdego etapu. Ostatnia transza powinna być zawsze największa, a wykonawcy wypłacajmy ją dopiero wtedy, gdy na pewnie nie będzie już nic do zrobienia. Czyli po podpisaniu pisemnego protokołu odbioru. Każda wpłata gotówkowa musi być pokwitowana od przyjmującego.

9. Kary umowne.

Wielu inwestorów odstępuje od umieszczanie w umowie o prace budowlane lub remontowe kar umownych, uważając je za zbyt opresyjne. Praktyka pokazuje jednak, że często jest to najlepszy sposób na zmobilizowanie wykonawcy do przestrzegania zwartych w umowie terminów. Kara umowna zwykle wynosi od 0,1 do 1% całkowitego wynagrodzenia za każdy dzień zwłoki

10. Rękojmia i gwarancja.

Zgodnie z artykułem 568 § 1 Kodeksu cywilnego rękojmia za wady fizyczne nieruchomości jest ważna przez 5 lat, licząc od dnia wydania budynku. Rękojmia to odpowiedzialność wykonawcy wynikająca z ustawy i wykonawca nie może jej odmówić i się z niej nie wywiązać. Inaczej jest z gwarancją, która jest dobrowolna. Gwarancja może jednak obowiązywać nawet przez 25 lat, dlatego warto przedyskutować z firmą budowlaną uwzględnienie jej w umowie.

11. Zmiany w umowie.

Wszystkie zmiany w treści umowy powinny być wprowadzana w formie aneksu. Nie róbmy żadnych zmian „na słowo”. Dzięki temu unikniemy nieporozumień i łatwiej będzie bez niepotrzebnych konfliktów wyjaśnić ewentualne różnice w zrozumieniu wprowadzanych w trakcie trwania prac zmian i ustaleń.

Brak pisemnej umowy a odpowiedzialność wykonawcy?

Wiecie już, dlaczego i jak spisać umowę budowlaną lub remontową. Jeśli jednak z jakichś powodów wcześniej tego nie zrobiliście, a wykonawca nie wywiązał się ze swoich zdań, nie jesteście na zupełnie straconej pozycji. Ustna umowa o roboty budowlane lub remontowe również jest ważna. Ale dochodzenie swoich praw jest w tym przypadku o wiele trudniejsze. Kluczowe będzie dowiedzenie, że taka umowa faktycznie została zawarta. Pomocne będą wszystkie faktury i inne dokumenty oraz zeznania świadków, np. sąsiadów. 

Zerwanie umowy remontowej lub budowlanej

Nawet najlepiej skonstruowana umowa nie zapobiegnie wszystkim możliwym trudnościom. Co zrobić, gdy budowa lub remont nie idą zgodnie z planem, dowiecie się z tego artykułu.