Przerwana budowa lub remont – czyli co zrobić, gdy nie wszystko idzie zgodnie z planem…

Chcesz zmienić wykonawcę w trakcie trwania umowy? Sytuacja losowa zmusiła Cię do zawieszenia prac? Przerwa na budowie lub w trakcie remontu może być problematyczna. Zobacz, jak poradzić sobie w takiej sytuacji.

Decyzja o przerwaniu budowy lub remontu może być podyktowana różnymi czynnikami: pogodowymi (tzw. przerwa zimowa), niezadowoleniem z usług wykonawcy czy szczególnymi okolicznościami, jak choroba lub nagła zmiana życiowych planów i priorytetów. Niezależnie od przyczyn zawieszenie prac bywa kłopotliwe i może pociągać za sobą dodatkowe koszty – szczególnie, gdy nie sposób przewidzieć, kiedy i jak zostaną one wznowione. Podpowiadamy, na co w takiej sytuacji zwrócić szczególną uwagę.

1. Zmiana wykonawcy – zerwanie, odstąpienie od umowy

Usługi wykonawczo-remontowe nie cieszą się opinią najsolidniejszej branży na rynku. W rzetelność budowlańców powątpiewa mniej więcej 30% Polaków. Na Domolubnych z natury wierzymy w uczciwość i umiejętności fachowców, ale wiemy też, że obok wiary zawsze przydaje się podpisanie solidnej umowy remontowej (umowy o dzieło albo umowy o roboty budowlane). Bardzo pomoże nam w wyegzekwowaniu naszych praw, jeśli firma, której zaufaliśmy, nie wypełni swoich obowiązków. Do odstąpienia od umowy mamy prawo przede wszystkim gdy:

• Wykonawca jest nieterminowy. Zgodnie z artykułem 635 KC jeśli ekipa zwleka z rozpoczęciem prac lub pracuje w tempie, które nie pozostawia wątpliwości, że dzieła nie uda się dokończyć na czas, umowę remontową możemy zerwać. Co ważne, z decyzją nie trzeba czekać, aż ustalony w umowie termin faktycznie zostanie przekroczony.
• Wykonawca realizuje pracę wadliwie lub niezgodnie z umową. Gdy widzimy, że ściany działowe ewidentnie nie trzymają pionu, płytki ułożone są nierówno itp, wpierw powinniśmy wezwać fachowca – najlepiej pisemnie – do zmiany sposobu wykonywania prac w określonym czasie, np. w ciągu 5 dni. Jeśli nasz apel nie przyniesie skutku, zgodnie artykułem 636 KC możemy zerwać umowę lub powierzyć dokończenie budowy lub remontu komuś innemu – na koszt i ryzyko pierwszej firmy.

W obydwu przypadkach za już zrealizowaną pracę musimy się z fachowcami rozliczyć. Np. jeśli zawarliśmy umowę na pomalowanie całego mieszkania, ale postanawiamy odstąpić od umowy już po pomalowaniu jednego pokoju, to za tę konkretną pracę jesteśmy winni zapłatę. Ale za szkody wynikające ze źle wykonanej pracy lub niedotrzymania terminu (gdy np. musimy płacić za dłużej wynajmowane na czas remontu mieszkanie) możemy domagać się od wykonawcy odszkodowania. Tego typu sytuacje najłatwiej rozwiązać, gdy uzgodniliśmy wcześniej tzw. karę umowną.

2. Przerwana budowa domu

Kiedy możemy zrobić przerwę na budowie?

Przede wszystkim przerwa w pracach może nastąpić po zakończeniu danego etapu budowy – czyli: stan zerowy, surowy otwarty z dachem lub surowy zamknięty.

Kiedy nie powinniśmy robić przerwy na budowie?

Przede wszystkim należy wystrzegać się przerywajmy prac przed zakończeniem danego etapu budowy. Ściana, która nie została w pełni wymurowana, może się przewrócić, a pozostawione rusztowania uszkodzić wykonane elementy domu.

3. Przerwany remont pomieszczenia

Kluczowe jest zadbanie o bezpieczeństwo i porządek wewnątrz i wokół remontowanej przestrzeni.

• Pył budowlany może być niebezpieczny i dla człowieka, i dla sprzętów RTV i AGD. Najlepszym sposobem uniknięcia rozprzestrzeniania się pyłu po całym domu jest ograniczenie przepływu powietrza. Remontowane pomieszczenie oddzielmy od reszty domu możliwie najszczelniejszą barierą. Dobrym rozwiązaniem są plastikowe kurtyny/drzwi przeciwpyłowe z zamkiem błyskawicznym, jednak pamiętajmy, że nie da się w stu procentach zabezpieczyć przez osadzaniem się pyłu np. ze szlifowania tynków. Najlepiej unikać sytuacji, w której część domu czy mieszkania jest wykończona, a w innej prowadzone są prace.
• Luźne materiały budowlane uporządkujmy według rodzaju i ułóżmy przy ścianach, tworząc na środku wolną przestrzeń.
• Zwisające kable owińmy taśmą izolacyjną i przyklejmy do ścian.
• Zakryjmy wszystkie otwory i rury
• Zabezpieczmy odsłonięte gwoździe i śruby.
• Osłońmy zainstalowane już podłogi, blaty czy uchwyty.
  Dobierajmy sposób zabezpieczenia odpowiedni dla danej powierzchni (np. drewnianą podłogę przed zalaniem).
• Nie mieszajmy różnych etapów prac budowlanych i wykończeniowych.
  Dopóki nowa ekipa wykończeniowa nie wykona wszystkich poprawek wiążących się z brudnymi pracami, nie rozpoczynajmy kolejnych prac. Jest to ważne w przypadku robót wymagających czystości na budowie czy montażu delikatnych elementów jak podłogi drewniane, czy zabudowy meblowe.

Tu mała uwaga. Dobrze prowadzona budowa to uporządkowana budowa. Im większy bałagan w trakcie prac, tym większe prawdopodobieństwo, że coś się zgubi, zniszczy. To również realne ryzyko wypadku. Wszystkie działania wymienione powyżej powinny być prowadzone na bieżąco w trakcie trwania prac.

4. Wznowienie remontu lub budowy z nowym wykonawcą

Nową ekipę budowlaną lub remontową trzeba wprowadzić w projekt w tym samym stopniu, co wcześniejszego wykonawcę. Skrupulatnie przedstawmy fachowcom projekt wykonawczy, wizualizacje oraz swoje oczekiwania i uwagi. Nie zapominajmy o umowie – nawet jeśli zakres prac jest niewielki. Taki dokument jest korzystny dla obu stron. Z relacji z wcześniejszą firmą można wyciągnąć wiele cennych lekcji. Może warto umieścić w umowie nowe zapisy lub inaczej zdefiniować zakres czy termin realizacji? Bardzo ważne jest także:

• Zapoznanie wykonawcy z całą dokumentacją, w tym fotograficzną, już wykonanej pracy. Wiercenie w miejscach przebiegu kabli lub rur czy źle dobrane rozwiązania do położonych wcześniej instalacji to tylko część potencjalnych kłopotów.
• Ustalenie i zweryfikowanie z wykonawcą stanu wyjściowego, czyli stanu przejęcia pracy. Czy są jakieś miejsca, które wymagają korekty lub naprawy? Zapiszmy wszystkie uwagi. Jest to istotne nie tylko ze względu na finalny efekt, ale także zabezpiecza przed przenoszeniem odpowiedzialności za ewentualne błędy na poprzednika.

5. Profesjonalnie czy na własną rękę?

Przerwany z jakiegoś powodu remont lub budowa zwykle stwarza pokusę, by pozostałą pracę wykonać samodzielnie. Prace wykończeniowe, jak malowanie czy dekorowanie, mogą okazać się fantastyczną przygodą i okazją do odkrycia drzemiących w nas talentów. Pamiętajmy jednak, że czasem coś wydaje się nam łatwe, bo nie wiemy, z czym się tak naprawdę wiąże. Nawet zwykłe malowanie, wymaga odpowiedniego zagruntowania czy doboru wałków do rodzaju farby. Można to zrobić samodzielnie, ale trzeba wiedzieć jak. Natomiast wszelkie poważniejsze prace, zmiany konstrukcyjne i instalacyjne (wodne, elektryczne czy gazowe) powinny wykonywać wyłącznie wykwalifikowane i upoważnione do tego osoby.

6. Sytuacje nadzwyczajne

Zawieszenie prac budowlanych i remontowych może wynikać także z wypadków losowych (tak po stronie inwestora, jak i wykonawcy) czy działania „sił wyższych” (jak np. obecnie COVID-19). Nie ma uniwersalnego planu działania w takich przypadkach, ale lista dobrych praktyk obejmuje:

• Przeanalizowanie umowy i okoliczności zdarzenia: Czy możemy mówić o działaniu siły wyższej i braku odpowiedzialności odszkodowawczej wykonawcy, czy nie? Stajamy się być elastyczni – chroniąc swoje interesy, nie zapominajmy, że po drugiej stronie też jest człowiek. Nawet przy najlepiej skonstruowanej umowie nic nie zastąpi zwykłego, ludzkiego dogadania się.
• Dobra komunikacja. Nie ma nic gorszego w trudnej sytuacji, jak unikanie kontaktu przez jedną ze stron. Zachowanie kontaktu (telefonicznego lub mailowego) między inwestorem a wykonawcą i wzajemne informowanie o swoich planach i rozwoju sytuacji pomoże w sprawnym rozwiązaniu problemu.
• Uregulowanie zaległości. Za wykonaną pracę należy się zapłata. Zawsze. W trudnej sytuacji można uzgodnić rozłożenie spłaty zaległości na określony okres czasu. To dużo lepsze niż brak zapłaty.